近年来，为了缩短项目建设周期，加快资本周转，绝大多数房地产开发商将采用模拟清单招标，签订临时总价合同，后期重计量固定总价合同的方式进行招标。因此，高质量的清单尤为重要。一方面，可以招聘具有竞争力的总承包商，有效控制目标成本，缩小临时总价与固定总价之间的差距，降低后期绩效风险。

那么，什么样的清单才能被称为高质量呢？高质量清单具有界面清晰、列项完整、测量准确、口径统一等特点。界面清晰是指清单范围、列与界面划分一致，不重不漏；完整列是指根据现有数据模拟一些常规清单，设置独立报价清单，在招标阶段控制风险；准确测量是指根据内容找到合适的标杆项目，模拟工程量，结合限额指标、以往经验、实际估算，使重量更接近；统一口径是指投标人获得的清单信息和报价口径。

以下是如何从几个方面编制高质量的模拟清单。

一、整理项目产品信息

项目产品信息反映了项目的基本情况，包括产品形式、单体数量、单元数量、家庭数量、建筑面积等。一方面，项目产品信息可以验证经济指标的合理性，更重要的是模拟工程量，使工程量更准确，防止工程量不合理，影响投标人报价或采用不平衡报价策略；另一方面，甲方需要控制成本，模拟工程量越接近重量工程量，成本控制越有利。

了解合同规划和目标成本

合同规划是根据项目整体施工周期和每个合同干预时间列出的详细计划。目标成本是成本控制的在线，根据不同阶段分为方案版本和实施版本。一方面，了解目标成本可以模拟在线范围内的数量和价格，另一方面，如果后期施工图重量超过目标成本，则需要进行设计优化。

三、明确标段信息

标段信息反映了甲方对项目运营的主要思路，包括标段划分、交付状态（空白、精装）、是否采用预制、预制率、预制构件的设计、各信息对应的单体等，将直接影响模拟清单的界面、列和数量。

四、明确招标范围

招标范围包括专业划分、界面划分和材料划分。

专业划分包括总包、甲指乙分包和甲分包。其中，甲指乙分包是指甲方指定的分包商，但分包商与总承包商签订合同；甲方分包是指甲方直接分包，直接与分包商签订合同。

界面划分是指不同施工单位之间的移交界面，如总包和精装界面划分。

材料划分包括甲方、甲方、乙方和乙方。其中，甲方是指甲方直接与供应商签订采购合同的材料；甲方是指甲方指定品牌或供应商与供应商签订采购合同的材料。这部分材料通常以临时定价的形式出现。

这些将直接影响模拟清单的界面和列项。

五、寻找对标项目

投标项目是指与项目相似的各个方面，包括区域、形式、投标时间等，无论是在投标阶段还是在投标阶段，目的是使项目经济指标更接近市场，有效反映市场价格水平，保持竞争的充分性。

六、了解限额设计

限额设计是指甲方对设计院关键指标提出的红线要求。常见的有钢筋、混凝土含量、窗地比、墙地比、地下车库设计层高等。需要注意的是，内容的设计和成本是不同的。通常，设计中提到的钢筋不包括二次结构钢筋；混凝土不包括二次结构、垫层等。

七、利用总图模拟工程量

总平面图主要表示整个建筑基地的总体布局，具体表示新建房屋的位置、方向和周围环境（原建筑、交通道路、绿化、地形等）的基本情况。总图是最重要的，也是最容易被忽视的。在编制模拟清单时，可以使用总图来模拟屋顶、屋檐、散水、地下室外墙、屋面防水等工程量，比标准工程模拟工程量更准确。

八、创造实践的列项方法

在编制模拟清单时，有两种情况：

1.设计院根据正常编制清单，提供甲方或甲方的标准化建设实践；

2.如果没有以创建实践为编制依据，则在列项时应充分考虑类似项目的常规实践，并在此基础上补充列项（见第九条第一点）。

九、编制模拟清单的一些小技巧

1.每增减一个混凝土标号，每增减5mm厚水泥砂浆找平层、细石混凝土找平层、每增减1层mm厚抹灰砂浆，粉刷石膏，每增减5mm厚保温层等列项。防止模拟清单因施工图超过常规设计而泄漏。

2、在措施项目中增加独立报价项目，允许投标人根据自己的情况补充措施项目和报价。大多数合同规定的措施费总价括死亡，可以有效控制成本。

3、在其他项目清单-日常工作成本表中，由于项目施工过程中可能发生人工、材料、机械等项目，要求投标人在招标阶段报价，为后期签证变更保留价格依据，减少后期纠纷。充分利用投标报价的竞争力，尽量收集和降低报价。

4.如果采用港式清单或表格清单，应按照甲方的工程量计算规则列出，如钢筋接头是单独列出还是钢筋报价、二次结构是单独列出还是砌块报价等。项目特点和工作内容需要明确描述，报价基数明确，甚至填写位置明确。如有必要，可采用锁定表格的方法，以便各投标人在同一口径下报价，便于后期清标。

总之，模拟清单的编制是招标过程的重要环节，也是成本控制的重要手段。多思考，多实践，多学习，经常积累，我相信你也可以做一个高质量的模拟清单。你对编制模拟清单有什么经验？欢迎在评论区进行交流和讨论。