所有者向民防局申诉

10月17日，北京罗马嘉园19名所有者向北京市朝阳区民防局申诉案件在北京市朝阳区人民法院开庭审理。该局向园区物业管理公司——北京珠江世纪物业管理有限公司(以下简称珠江物业)发行《人防工程使用证》和《行政许可决定书》具体行政行为不当。

19名业主的代理人，北京市义派律师事务所律师范建利告诉记者，今年6月，珠江房地产已经收到北京市朝阳区民防局发行的人防工程使用证和行政许可决定书，业主们对此非常不满。

得知情况后，业主们多次与珠江房地产协商，一直不一致，向法院起诉，珠江房地产被列为第三人。业主们在行政起诉状中表示，朝阳区民防局在向珠江房地产发行《人防工程使用证》和《行政许可决定书》时，没有通知业主，行政手续违法，侵害了住宅区业主的利益，珠江房地产没有住宅区地下人防工程的所有权和合法使用权，向朝阳区民防局发行给珠江房地产的《人防工程使用证》和《行政许可决定书》

记者注意到，随着《物权法》的实施，湖南、四川、云南等地的《物权法第一事件陆续发表，国庆节长假后的第一个工作日，北京市海淀、房山、昌平、大兴、石景山等基层法院集中起草了使用《物权法》维权的事件，其大部分属于业主和房地产公司。

10月9日，北京市大兴区人民法院开庭审理九龙山庄业主委员会起诉物业管理公司事件，业主委员会认为九龙山庄物业管理公司租赁住宅区停车场，根据《物权法》的有关规定，住宅区停车场租赁收益应由业主委员会返还

物权法能解决所有纠纷吗

随着物权法的实施，车辆、绿地等住宅区的公共设施引起的纠纷越来越多。记者25日采访的许多律师和学者说:一个重要的原因是，作为国家立法的《物权法》，许多规定只是原则性的，具体实施过程中的一些空白需要通过司法解释来弥补，否则很难实施。中国人民大学法学院教授杨立新说。

北京盛廷律师事务所律师毕文强说，《物权法》的实施，为小区停车位的归属提供了法律依据。《物权法》第74条规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位，车库的归属，由当事人通过出售，出租或者附赠等方式约定。占有所有者共有的道路和其他场所用于停车的停车场，所有者共有。这意味着所有者对建筑物内的住宅、商业用住宅等专用部分有所有权，专用部分以外的共用部分有共用和共同管理的权利。“小区的车位分为地面车位和地下车位两种，目前地面车位大多是占用业主共有的道路，绿地或者其他场地用于停放汽车，理应属于业主共有。”

“但由于《物权法》没有明确规定，即使是归业主共同共有的部分，如何划分每个业主的权属。”

对于经常引发纠纷的停车位收费问题，毕文强认为分两种情况：权属归开发商的，当然要交停车费，归业主共有的，交费应该由业主委员会决定。“尽管《物权法》已经实施了，但目前还存在两个法律盲点：对于权属归开发商所有的停车位，其收费标准和执行是否该由政府介入？在业主委员会还没有产生的时候，停车费怎么收取？

根据北京市建设委员会的数据，北京目前房地产公司管理的小区有5000多个，成立业主委员会的小区还不到500个，现行法律法规也没有统一小区停车费，明确规定。因此，许多小区的停车费都是由物业公司自行决定如何收取的。

毕文强认为，《物权法》没有对地下车库的权属做出明确规定，规定通过出租，出售，附赠的方式来进行约定，“业主和开发商，物业公司只有地位平等才可能约定，在现实中，大多数小区业主是分批入住的，双方存在着严重的知情权不对等。一方强的话，约定的可能性就不会大幅度降低。

北京市回忆律师事务所律师秦兵提出了地下车的另一个问题。实践中，很多商社区都把地下人防工程作为车库使用，但其权利问题处于真空地带，近年来引起的纠纷不断出现，各案件的判决迫在眉睫。

毕文强说，法律不需要无限细分，解决纠纷必须由房地产公司和业主协商，不能协商，只能诉诸法律。《物权法》首次提出了建筑物划分股权的概念，这其实已经给了业主很大的维权空间，具体案件具体分析，法院、法官也应该有所作为。对业主来说，争取权益的最好方法是成立业主委员会。