现代人最关心的是住房问题，房地产一直具有保持价值、增值功能，因此该行业对国民经济增长做出了重大贡献。作为房地产开发的职业经理，应根据市场需求深入分析建筑面积的准确性，正确管理成本管理的经济性。一般人不知道购买的房子如何计算建筑面积、套内面积和共享面积。我通过多年的学习和实践，与大家共同探讨面积计算的相关规范。

1房屋建筑面积计算研究

房地产建筑面积计算升级为民生问题，规则多，专业性强，很多普通市民难以掌握正确的方法。在这个问题上，我不断研究、分析，发现住宅面积计算方法比较复杂，此次我研究的是住宅开发设计阶段的建筑面积计算。

1.1住宅测量的基本原则

房地产面积计算时，以建筑物为基本单位，以墙壁、结构柱、地址钉等为测量点。设计上是整个大地下室，地面上是独立的两栋以上的房子，计划认可的室内±0地坪分为地面和地下两部分，可以独立计算。底层是商业裙子，上层是由几座塔构成的房子，结构设计时如果能独立的话，可以单独计算裙子和塔的建筑面积。房地产认可的有效建筑面积必须有顶盖(顶檐除外)，周围有结构柱和围护结构，层高不得低于2.20米。条件限制无法测量楼高时，房屋内部净高度不得低于2.10米。

1.2住宅面积计算范围

面积计算分为全建筑面积范围、一半建筑面积范围和不计算建筑面积范围三种情况。全建筑面积范围包括住宅内部一楼或各楼层建筑面积之和，满足楼高2.20以上的三明治、楼梯间、电梯间、水箱间等部位的住宅主体结构内为地面住宅服务的通风井、管道井、电梯井的住宅内的大厅、大厅、通道等在一楼计算建筑面积的地下部分(包括地下室、半地下室等)在墙壁周围正投影面积计算地下面积的住宅内部的净高度在2.10米以上的落地窗等。计算一半建筑面积的范围包括位于主体结构外，有顶盖和结构柱，与房屋连接，不关闭的走廊、走廊开放或关闭阳台的不关闭的架空走廊等。不计算建筑面积的范围：不满足层高2.20米的房屋；房屋屋面的挑台、露台；尺寸标注明确的设备平台；飘窗等。

1.3住宅共享建筑面积的分配

住宅建筑面积主要由套内建筑面积和共享面积两部分构成。夹克内的建筑面积是指房屋内部可以完全使用的空间面积，包括房屋内所有墙壁的面积(分户隔壁以墙壁的一半厚度计算面积)。共享面积是指整个住宅区和某栋大楼服务的共享部分，如楼梯间、电梯间、公共通道等，共享部分可以根据服务对象将自己的建筑面积分配给服务对象。

1.4房地产建筑面积与规划建筑面积的区别

房地产建筑面积与规划建筑面积不完全一致，我国大部分地区房地产与规划主管部门的面积计算标准不同，因此很多房地产建筑面积与规划建筑面积不同。项目关闭时，很多地区以房地产部门发行的面积实测报告书为计算容积率是否符合标准的依据。如果项目总房地产建筑面积之和超过容积率要求，开发人员可能面临不能办理房地产登记证或支付土地转让金的风险。如果能统一面积计算标准，对政府来说，可以减少审查环节、时间，节约相应的行政成本对开发人员来说，在项目初期准确把握建筑面积，避免后期矛盾，降低未知风险。当然，为了防止开发人员建造私人住宅，政府在检查的各个环节也进行了很多调整。例如，在计划验证前必须取得面积实测成果，在计划竣工测量报告书中必须表现建筑单体实测图(包括竣工剖面图、竣工立面图、建筑分层平面布局图和面积测量指标等)。

2房地产开发建筑工程造价管理控制研究

2.1制定严格的合同条款

随着房地产项目的发展，工程管理逐渐与国际化接轨。房地产开发企业应严格审查施工合同，邀请有经验的咨询公司制作严格的投标文件、合同文本等。并明确对施工企业提出要求，如：缩短工期、配合检查、实测实量等；制定施工合同时，还应充分考虑建设周期的持续性，对于分期开发的项目，为避免项目中后期施工单位要求增加工程费用，在制定施工合同时应充分考虑资金占用、通货膨胀等因素，与施工企业签订闭口合同，无论遇到任何外力，都不能对报价的条款进行重新调整，从而有效地消除成本增加。设备安装工程的预算、品牌和型号的产品价格差异很大，如果设备在施工中被包装，不仅会影响项目的质量，还容易产生不良后果。为了避免竣工结算时的联系，开发企业需要成本人预测后期可能发生的情况。在这一方面，我们需要加强学习国外的成熟经验和合同条款。

2.2组织市场价格研究管理建立价格系统

工程材料费用占项目总支出的比例越来越大，材料费成为成本管理的重要因素。项目采用甲方供应形式，控制成本，确保材料质量没有问题。企业应定期关注材料价格，与社会咨询公司建立长期合作，依靠集团战略价格信息网络，及时把握不同地区的材料价格变化，做到资源共享。当然价格管理远远不止这么简单，要尽可能利用自身和第三方的资源，寻找价廉物美的产品。

3结语

房地产开发企业为了更好地赢得市场，在房地产业竞争激烈的大环境下有地位，必须坚持科学发展观。从设计、开发、成本、工程、市场营销等各个维度不断学习改进。项目能否获得市场和购房者的认可与开发初期的产品定位、户型设计有很大关系。住房获得率也是购房者考虑的因素之一，企业应加强住房面积计算的规划研究，提高产品竞争力，确保质量，同时有效管理成本。