关于住宅建设用地使用权到期后的问题的讨论，不仅要在民法领域和经济政策水平上，还要在宪法上回答。在宪法层面，宪法保护公民的基本人权、房屋权、产权等合法权利，同时宪法确定国家是保障公民实现以上权利的义务人，国民关系的重点是国家为人民服务，国家权利的享有和行使是为了更好地保障公民权利。根据上述考虑，住宅建设用地使用权到期后，最好免费更新，但购房者必须按比例缴纳土地使用税，确保国家代行的土地所有权真正实行，更好地保障所有市民享有的其他合法权利。

一、问题提出

住宅建设用地使用权到期后，如何更新问题成为当前法学界和社会公众关注的热点问题，由于该问题与国计民生有关，法律规定不明确，更新方案存在很大争议。我国《城镇国有土地使用权转让及转让暂行条例》第十二条规定居住用地最高使用年限为70年，但未涉及续期方案的具体规定。《物权法》第149条第1项规定:住宅建设用地使用权期满，自动更新。根据这一规定，住宅建设用地使用权到期后，程序上不需要公开申请自动更新，在这一点上理论界达成共识没有争议，但更新时是否需要支付相关费用还不清楚。［1］原本在《物权法》四审稿、五审稿中明确规定，“建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费，续期的期限、土地使用费支付的标准和方法，由国务院规定”。但是送审稿公布后引起广大人民群众的恐慌和不满，人们担心在有生之年因为土地使用权到期而无处可居。

鉴于问题的严重性立法者认为在没有万全之策时以不作规定为宜，故取消送审稿中关于缴纳土地使用费的规定，并把该问题留待未来有智慧的后人解决。但使立法者始料未及的是温州20年国有建设用地使用权到期事件提前暴露了续期问题，“温州事件”也引发了法学界针对续期方案的争论。关于住宅建设用地使用权到期后如何更新的问题，法学界，特别是民法学界的学者大多提出了自己的意见。其中代表性的观点①到期后无条件自动更新，不需要支付也不需要纳税的观点②到期后自动更新，但需要支付土地使用费的2观点③到期后自动免费更新，但需要征收土地使用税。3笔者认为，住宅建设用地使用权的更新问题不仅是民法、物权法的问题，也是重要的宪法学议题，需要运用宪法相关知识和规定进行论述。因此，从宪法的角度论证上述观点的合理性和不合理性。

二、房屋建设用地使用权续期宪法性解读

《宪法》是我国的根本大法，从宪法的角度分析房屋建设用地使用权续期问题更加深入透彻，宪法的最高效率也决定了宪法水平的论证更加有说服力。从宪法的观点来说，要从宪法的核心精神和重点内容开始，通过层次论证找到合理的更新方案。

(1)宪法致力于保护市民权利

近代以来或第二次世界大战以来，宪法取得根本大法的地位，不仅仅是其严格复杂的制定和修正程序，宪法还可以将人类社会普遍追求的基本人权内化为自己的根本价值追求，提供最全面、最强的支持和保护，承担保护市民基本人权、保护社会健康发展的重任。4列宁先生所说的宪法是写人民权利的纸，中国现行的1982年宪法致力于保护市民权利，这里的市民权利不仅涵盖了人民生存和发展的基本人权，还涵盖了市民依法享有的产权。国家尊重和保障人权是1982年宪法的核心精神，该内容在宪法文本第33条第3款中确定。人权是公民生存发展必不可少的权利，因此保障公民生存必不可少的房权也是宪法保障人权的体现。通过对《宪法》第39条第1款《中华人民共和国公民住房不受侵害》这一条文的解读，也能得出同样的结论。

房权是公民享有的基本权利，宪法权利，国家应该给予保障。而宅基地是建房用地使用权，没有宅基地使用权的公民的宅基地使用权是没有附加的，所以宅基地使用权不能说话更没有保障，所以给公民宅基地使用权是保障公民依宪享有的宅基地使用权的关键，也是宪法保障人权的要求。住宅建设用地使用权是关系到市民生存权的问题，从这个角度来看国家和政府应该积极制定好的政策，保障市民享有长期稳定的住宅建设用地使用权，不应该在更新期间再次向人民征收土地使用费。另外，包括土地确权在内的产权是我国宪法承认和保护的基本权利。

中国《宪法》第13条第3款明确规定公民合法私有财产不受侵害。产权是指产权上的私有权，主要是所有产权价值的权利，包括具有产权性质的公物使用权，如集体所有土地使用权，也包括物权，也包括私有权。住宅建设用地使用权是国家土地所有权上设立的使用权，因此住宅及其土地使用权是公民的合法财产，必须保护。另外，我们需要注意的是，以前城市私有住宅所有者拥有土地所有权，当时城市居民大多租赁公有住宅没有私有住宅，但拥有私有住宅的城市居民拥有土地所有权，作为土地所有者，他们有依法纳税的义务。在当时特殊的历史背景下，1982《宪法》在实施时将土地所有权免费收入国有，这无疑符合我国国情和发展的需要，是一个肯定的决定。

对于城市居民个人来说，实质上并没有影响他们实际使用土地的功能，但是考虑到国家没有给予任何补偿，城市居民享有的土地所有权变成了土地使用权，权利的性质发生了质的变化，国家在新的历史时代保障了人民的住宅，坚持房子是用来住的，不是用来炒的的观念，国家在新的时期一定会给人民带来利益。而且改革开放以来，城市居民购买住宅建设用地使用权支付了高额土地转让金。鉴于这种种类，国家也应积极保障住宅建设用地使用权的永久性和稳定性，作为历史上免费征收市民财产的补偿。

(二)保障民权是宪法确定的国民关系的重点

纵观各国的宪法文本，市民享有宪法规定的一系列基本权利，国家是保障基本权利实现的义务人。当然，公民也应履行基本义务，服从国家管理。鉴于国家和市民之间的管理与被管理、服务与被服务或保障之间的关系，我们需要明确国民关系的重点。一直以来我国《宪法》形成的理念都是国家或政府权力的享有是为了更好的保障公民的权利，公民权利构成对国家公权力的制约和监督。从这个角度来看，国家权力的行使和国家对市民的管理的基本目的是更好地实现全体社会市民的权利，所以应该把保障和保障的关系作为国民关系的核心。在保障公民依法享有的建房用地使用权问题上更是如此，房权是公民衣食住行的基本需求，涉及到公民基本生存问题，国家作为义务人应重点保障。

不应过度强调房地产拉动经济增长的作用，不应以住宅建设用地使用权多次交换利益。目前，国城市居民解决居住问题的主要方法是购买商品，房价的高度不能忍受很多普通上班族，他们可能需要背负几十年的住房贷款拥有自己的房地产。在这种情况下，如果继续征收土地使用费，容易引起不协调的社会矛盾，影响社会稳定。因此，在住房问题上，国家应该根据国家不争民利，国家不争民利的原则，保障城市居民的住房权利。另外，根据我国宪法住宅建设用地作为国有建设用地的一种，其所有权由国家享有。

四、结语

房屋建设用地使用权是公民享有《宪法》规定的房权基础，也是城市居民安居乐业的前提，公法上国家有义务保障其权利的实现。住宅建设用地使用权到期后无偿续期，但征收土地使用税的做法是平衡国家保障公民住宅权和国家行使土地所有权两者关系的最佳方式，符合长期利益。并且，最近发表的《中共中央国务院关于完善产权保护制度依法保护产权的意见》中，关于住宅建设用地等土地使用权到期后的法律安排，文件决定形成全社会对公民财产长期保护的良好和稳定的期待，因此我们可以免费更新安排，保障居民享有的住宅建设用地使用权的长期性和稳定性符合文件精神。进一步证明该更新安排符合国家要求，符合未来发展趋势。

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