1.1资料准备

商社房地产预测计算面积是商社买卖合同和网上申报的重要依据，房地产开发企业向测绘公司提供的资料必须合法有效。其中资料应包括经计划批准的建筑设计图纸和电子版、建设工程计划许可证和建设许可证、土地使用证和地界线等相关资料、当地公安局户籍管理部门批准的标志和住宅号码证明书等必要证明书。

1.2技术基础和初审

测绘公司收到相关资料后，根据GB/T17986.1-2000《房地产测量规范》和当地城市《房地产测量实施细则》等规范文件，根据此次工作任务的实际情况，制作技术设计书和技术基础说明书，派工作人员进行初审。初审是遵循从整体到局部，从粗到细的原则。首先印刷项目的平面总图、地下室和各单体的层次平面图，分析各单体之间的关系，用不同颜色的彩笔描绘不同的功能区域，标记不同房屋之间的权属线，标记各部分的名称，对设计图的某部分有疑问或不清楚的情况下，通过咨询设计者来确定其功能，初审后应初步确定房屋的所有面积和共享面积范围，哪些是全计算，半计算和建筑面积然后，部门集中各作业人员开会讨论，总结各人初审的情况和问题分析，如果现有规范中没有明确的面积计算内容，应当向公司技术负责部门提交审查，并在今后的预测计算报告中注明情况。最后制定出一套完整详细的面积预测算方案。

1.3预售查丈

经过初审后，方案已经明确好各个功能区和套房屋的划分，幢共有面积、复合功能区共有面积、单功能区共有面积、层共有面积及套房屋共有面积的分摊方法，作业人员就可以依据方案进行预售查丈。以前商社房地产预算面积是通过图纸的尺寸图解和人工计算的，这种方法通常效率低，精度差，容易出错，非常不科学。现采用AutoCAD软件和MicrosoftOfficeExcel软件组合的计算机自动化工作平台完成，工作流程如下:(1)制定图形标准用AutoCAD打开设计图纸，根据各功能区和套房的不同功能名制作相应的图形层(例如0-住宅主间、0-住宅阳台、0-公共梯间等)，图形层的定义越详细越好，每个层都有自己的颜色和线宽

(2)绘制权利界线制定图形标准后，隐藏非必要的层和无关信息，参照初审素描先框画出整体周边计算建筑面积的外墙线，根据套房之间，套房与共享面积之间的关系框画出权利墙的中心线，最后将各面积计算部分的线合闭合多段线，总结到相应的功能层。此外，单体各层还应画出计算层总建筑面积的周边多义线，层总建筑面积应等于层中各功能面积的和平，防止因框线错误而重复计算功能面积。

(3)进行文字属性标记和面积标记，根据设计图纸和相关证明文件对作业图纸进行属性文字标记，包括尺寸、层数、房间号码、各功能区域等，如果有特殊情况说明，必须在相应的部分进行标记。通过AutoCAD二次开发的程序点得住宅的权利界线，迅速显示住宅的套内面积，以便今后与分户明细表进行核对。(4)计算和整理CAD图框后，将各功能面积填入相应的Excel属性表中，根据数据模型利用Excel强大的编辑和计算功能，整理必要的成果表。每栋房子的成果报表一般有5个表格，分别是分配面积计算表、建筑面积功能区总结表、建筑面积分层总结表、共享建筑面积分层总结表、分户面积分层总结表、各表格的数据必须相互关联和一致。其中，建筑面积功能区总结表中建筑总面积=建筑面积分层总结表中建筑总面积=分户面积明细表中预售产权总面积，共享建筑面积分层总结表中建筑总面积=分户面积明细表中总分配建筑面积。

2成果资料的验收与验收

由于房屋预算与房屋竣工实测不一样，主要依据施工图纸、实地考察、国家测量规范对尚未施工的房屋面积进行预测计算的行为，是虚体，一旦不慎预算错误，造成的影响和损失将是巨大的。以下是预售检查和检查时应注意的几个问题:(1)在进行预售检查之前检查电子版图形文件的尺寸。这是因为现在是计算机自动化操作，电子版图形文件在复印和粘贴过程中容易扩大或缩小，或者各工作软件的平台标准不同，CAD软件计算的实际尺寸和图表尺寸不一致，计算的面积也错误。由于计算机辅助设计软件的原因，弧线会在屏幕上显示为折线段，导致框线错误。解决方案是在框线前用计算机辅助设计命令(REGEN)重新绘制或与纸版图纸进行比较。

(2)预售检查时，考虑到墙壁抹灰增加外墙厚度，符合今后实测的实际情况，墙壁抹灰有涂料、贴瓷砖、挂石等外墙厚度贴瓷砖、挂石等外墙厚度的变化不同，墙壁内侧的石粉抹灰的厚度(3)由于预售检测是预测计算的行为，作业人员只能通过检测图在大脑中虚拟假设的立体模型，容易出现判断错误。因此，不仅要审查平面图，还要充分利用外立面图、剖面图和样本图。通过这些图纸，很容易确定功能面积的计算规则。例如，通过层剖面图判断层高是否足2.2米的阳台样本图判断阳台周围的投影线。

(4)在判断功能面积是阳台还是阳台时，不仅要看是否有维护结构，还要看设计图各层的上下结构关系，除了参考外立面图、剖面图和大样本图外，还要求上下两层的图形平面进行复盖比较，严格按照设计轴线的一致性框架重叠

3结语

商社房地产面积预算为商社预售提供了科学正确的面积数据，不仅是简单的测量工作，还提高了商社网络签名的透明度和者的合法权益。随着房地产市场的不断发展，样式多规模不等的房产项目不断涌现，因此测绘公司应在工作中不断总结经验、开拓创新才能适应新形势下对房产测绘工作的要求。近年来，我公司在对万科、远洋城、雅居乐等多个楼盘进行商品房房产面积预测算中，根据以上方法，预售查丈后准确率达到了80%以上，通过二级检查之后，准确率可达到99%以上，取得良好的经济效益和社会效益。