第一部分商业服务定义 

商业服务的定义

大家习惯性上把商业服务叫商铺或商业用房，商业服务的作用多元化，不仅有能考虑群众买东西、饮食搭配、游戏娱乐、休闲娱乐等要求的社会意识形态，又有能考虑店家经营、商务洽谈、群众项目投资等必须的经济发展作用。

住宅底商：指坐落于住宅等社区房屋建筑最底层的商业商铺，住宅底商的表达形式主要是地面上1-3层或在其中一部分搂层、别墅地下室、或是商业行为多层建筑，住宅底商（后边通称为底商）早已变成社区商铺的流行。

住宅底商是现阶段销售市场极其关心、投资人热衷于的商铺项目投资方式，许多房地产业房地产商充足认同工程建筑最底层商铺的极大使用价值，不但防止了以往临路住宅最底层不太好卖的难堪局势，并且得到了更高的长期投资；另外底商上边工程建筑可能产生的平稳的顾客流，投资人的经营风险相对性较小。本汇报将关键对于住宅底商做深入分析。

第二一部分：底商归类

1、依照服务项目区段区划：

依照服务项目区段的差别，能够将住宅底商分成服务项目于內部和服务项目于外界二种，即：顾客目标是住宅社区里边的住户（又被称为内商业服务），顾客范畴不局限性在住宅社区里边（又被称为外商业服务）。

2、按照市场核心理念区划：

不一样新项目的市场竞争将变成住宅底商销售市场的基调，新项目市场运营将对其住宅底商新项目的取得成功充分发挥关键功效；

依照住宅底商销售市场运作的特性，大家将住宅底商分成定义型住宅底商、发展潜力型住宅底商和商业圈型住宅底商，共三种种类。

①.定义型住宅底商

定义型住宅底商，指房地产商在开发设计全过程中，重视突显新项目的定义和主题包裝。如“欧式古典商业中心”“现代城”“欧陆經典”等主题，一改过去单纯的配套设施服务项目作用。做主题包裝仅仅第一步，中后期对主题定义的执行和操纵更为关键。

②.发展潜力型住宅底商

发展潜力型住宅底商，指具备极大市场前景的住宅底商新项目。相对性于依靠蹭热点定义而悄然兴起销售市场的底商来讲，不用蹭热点却也热卖。缘故主要是极大的市场前景使该类新项目被诸多投资人所看中；

“发展潜力型”底商虽然市场前景宽阔，但另外也存有风险性，不管投资人直营、租赁，還是转让售卖，所遭遇的较大 难题将是“時间”难题，如郑东高铁站周边商业服务。

③.商业圈型住宅底商

商业圈型住宅底商，指早已产生一定的商业服务气氛，有着很多的、平稳的消費人群的住宅底商新项目，经营风险相对性小，收益率高。

最必须强调的是，商业圈型住宅底商的使用价值增值盈利室内空间通常被变小，如正商新蓝钻新项目商业服务。

◆针对住宅底商，假如关键服务项目目标为社区內部住户，在作用设置需要融合住户的消費级别、消费市场、消费观念、生活方式而设置。那样的商铺，项目投资少，风险性低，回笼资金也迅速。

◆假如关键服务项目目标为住宅小区外界的商铺，则应考虑到附近商业业态、商街作用和街道社区客流量来明确商铺作用。

第三一部分：底商经营方法

社区商铺做为与大家的日常生活息息相关的商业服务房地产业方式，其销售市场极其完善，只需商铺投资人保持理性的项目投资逻辑思维，并不是以过多透现的价钱选购商铺，就不容易遭遇大的经营风险。下边依照零售型社区商铺和服务化社区商铺2个种类对社区商铺的特性开展剖析详细介绍。

零售型社区商铺：

1.经营规模特性

零售型社区商铺的经营规模大小不一，在其中，作为连锁便利店、中小超市的社区商铺经营规模很大，总面积大的约1000平米，小的约100平米，药房一般总面积在60-100平米上下，小商店总面积乃至仅30-50平米，书报刊厅总面积很有可能更小。

2.设计规划特性

零售型社区商铺的设计规划一般沒有独特的规定：3.5米的楼高是基础规定；

如果是做中小型商场，设计规划时柱距设计方案要有效，防止柱网过密，危害应用高效率。

3.经营特性

商铺的方式

社区商铺的关键方式为关键为门面方式。

项目投资收购 方式

社区商铺的项目投资收购 方法包含租赁和售卖二种，从销售市场发展趋向看来，售卖方法愈来愈吸引住销售市场的关心。

服务化社区商铺：

1.经营规模特性

伴随着大家生活水平的提升，服务化社区商铺经营规模有慢慢扩大的发展趋势，总面积在200-1500�O不一；大中型技术专业美容美体、餐馆变成大中型社区的关键配套设施，运动设施也不断发展。

2.设计规划特性

服务化社区商铺的楼高不少于3.5米，楼高较低，会危害美容护肤，美容美发、餐馆等商业服务的经营舒适感；柱网设计过程时要在设计方案可以信赖的前提条件下，最大限度完成柱头总数至少化，另外对水、电、暖、燃气、污水处理等有关配套设施，在设计规划全过程时要多方面考虑到。

3.经营特性

门面商铺不太可能开展统一管理方法，特别是在当采用售卖项目投资方式的情况下，房地产商不太可能在经营环节，干涉商铺投资人的项目投资方式或经营种类，在这里状况下，假如社区商铺的经营规模很大，沒有统一精准定位、统一经营核心理念的社区商铺新项目将有可能遭遇经营困境，另外对新项目质量产生危害。

4.项目投资收购 方式

现阶段，许多从业服务项目类商铺经营的经营商，早已慢慢在更改租赁商铺的方法，一方面，以往的饮食业经营商、美容美发经营商等资金不够，因此 只有租赁商铺，但如今不一样，她们早已具有了项目投资选购商铺的整体实力；另一方面，这种经营商迫不得已应对商铺房主一再涨房租的实际，因此 这种经营同乡会继而挑选选购商铺。

经营形状特性

社区商铺关键作为大家日常生活息息相关的日常生活用品市场销售与生活公共服务设施等。零售型社区商铺的商业服务形状为：连锁便利店、中小超市、药房、小商店、书报刊厅，及小量时装店等；服务化社区商铺的商业服务形状关键为：饭店、运动设施、美容美发、金融机构、洗衣店、彩扩店、鲜花店、咖啡厅、夜店、房产中介企业、装修公司、幼稚园等。

从之上社区商铺很有可能的商业服务形状能够看得出，社区商铺具备普遍的作用特性，并且商铺大部分小投资，非常容易租赁、出让，毫无疑问社区商铺归属于商铺项目投资中的“小盘活跃股”。

从上边的剖析能够下结论：服务化社区商铺会慢慢变成商铺市场销售的关键种类。